留言说明您的情况
可以用中文写。我们会在一个工作日内用中文书面回复。发送咨询不代表委托关系成立。
发送咨询不代表委托关系成立，也不代表律所已接受委托；委托须另外签署书面委托书 (mandato)。
您是否遇到这些情况？
- ✓准备租厂房、仓库或店铺，合同是意大利语，不知道哪些条款对您不利。
- ✓收到房东的信，通知合同到期不再续租（disdetta），或者合同快到期了。
- ✓收到法院的欠租驱逐通知（intimazione di sfratto per morosità），或者租客一直不付租金。
- ✓客户收了货不付钱，催了几次也没有用（fatture non pagate）。
- ✓员工旷工、违反规定，想处分或辞退，但不知道怎么做才合法。
- ✓收到税款催缴通知（cartella esattoriale）或补税通知（avviso di accertamento），60天的期限已经开始计算。
我们能帮您做什么
厂房、仓库、店铺租赁
签约前审核合同（revisione del contratto）：租期、经营用途、租金和调整、押金和担保。告诉您哪些条款可以谈，哪些条款法律规定无效。
欠租和驱逐
代表房东：发出驱逐通知，追讨欠租，强制腾退铺面（rilascio）。代表租客：收到驱逐通知后的应对和提出异议（opposizione）。
退租、续租、提前解约
房东的不续租通知是否有效，期限和理由是否合法；租客如何提前解约，需要提前多久通知。
转让店铺、转让租约
带着生意一起转让租约、转租（sublocazione）、房东卖房时的优先购买权（prelazione）、营业补偿金（indennità di avviamento）。
追讨欠款
催款函（diffida）、支付令（decreto ingiuntivo）、查找对方财产、强制执行和扣押（pignoramento）。开始之前先估算费用和时间。
合同
供货（fornitura）、加工（subfornitura）、代理（agenzia）、经销（distribuzione）合同和销售条款（condizioni generali di vendita）。
员工问题（企业一方）
违规指控和纪律处分（contestazione disciplinare）、辞退或解雇（licenziamento）、旷工（assenza ingiustificata）、有税号的独立合作人员（collaboratori a partita IVA）。写信给员工之前先问我们。
税款催缴通知和补税通知申诉
向托斯卡纳的税务法院（Corte di giustizia tributaria）申诉。期限：通常是正式送达后60天（sessanta giorni dalla notifica），过期一般就不能再申诉；具体期限要按收到的文件类型核实。
公司和股东
股权转让（cessione di quote）、股东退出（recesso del socio）、股东之间的纠纷（controversie tra soci）。
常年法律顾问
每月固定费用，范围和金额事先书面约定（art. 13 L. 247/2012）。在事先约定的范围内，日常法律问题可以直接问，不用每次单独付费。打官司另外报价。
不只是厂房：店铺和餐厅同样适用
租厂房、租店铺：您需要知道的7件事
意大利的商业租赁（locazione commerciale）主要由1978年第392号法律（L. 392/1978）规定。以下是基本规则，具体要看您的合同。
- 1
租期至少6年
工业、商业、手工业用途的租约，最短6年（酒店9年）。合同写得更短或没写，按6年算。到期自动续租6年，除非提前12个月用挂号信（raccomandata）通知不续租（art. 27 e 28 L. 392/1978）。
- 2
第一次到期，房东不能随便收回
房东只能因法律规定的理由拒绝续租，例如自己或近亲要用来经营，或者要拆除重建、全面装修。必须提前12个月用挂号信通知，并写明理由；否则合同自动续租（art. 29）。
- 3
租客可以因严重理由提前解约
合同如果允许，租客可以随时解约；即使合同没写，法律也允许租客因严重理由（gravi motivi）解约。两种情况都要用挂号信，至少提前6个月通知（art. 27）。
- 4
收到驱逐通知，绝对不能不理
房东可以发出欠租驱逐通知，同时要求支付欠租（art. 658 c.p.c.）。如果租客不出庭或不反对，法官会直接确认驱逐（convalida），可以强制执行（art. 663 c.p.c.）。商业租赁没有住宅租赁的“宽限期”（termine di grazia）：收到通知后再补交租金，不一定能保住合同。
- 5
营业补偿金：用途写清楚很重要
营业补偿金是租约结束时，在法律规定的情形下租客可以得到的补偿，因为搬走后，多年积累的客源和经营价值就失去了。如果不是因为租客违约、租客自己不续租或解约，也不是因为破产等程序（procedure concorsuali），租客可以得到相当于最后18个月租金的补偿（indennità di avviamento，art. 34）。但不直接接待顾客和消费者的经营不适用（art. 35）。所以合同里的经营用途要写清楚。
- 6
转让店铺或生意，可以连租约一起转
把生意（azienda）转让或出租时，可以把租约一起转让或转租，不需要房东同意，但要用挂号信通知房东。房东可以在收到后30天内因严重理由反对（art. 36）。
- 7
租金调整有上限
每年按物价调整租金，必须合同里有约定，而且不能超过意大利统计局（ISTAT）公布的物价指数涨幅的75%（art. 32）。
我们最常看到的错误
合同里的经营用途写得太笼统
只写“商业用途”（uso commerciale），没写清楚是否直接接待顾客，以后可能拿不到营业补偿金。签字前就要写清楚。
不理会驱逐通知，或者以为补交租金就没事
不出庭，法官会直接确认驱逐。商业租赁事后付款不一定有用。收到通知当天就把通知和合同发给律师。
签下所谓“惯例”的放弃条款
放弃营业补偿金、放弃租期、放弃优先购买权的条款，其中一些可能因违反法律的强制性规定而无效，要看具体条款；但以后再去法院争取，花时间也花钱。建议一开始就不签，或者知道后果再签。
合作流程
留言或写信
用中文写也可以。简单说明情况，留下电话和邮箱。
发送文件
合同、收到的信、法院文件、税款催缴通知和补税通知，连同信封或PEC（意大利认证电子邮箱）收据：期限从送达日期开始计算。
书面答复和报价
我们告诉您有没有办法、怎么做、大概多久，并给您书面报价（preventivo）。
签委托书后开始
您同意后签署委托书（mandato），我们开始处理。
我们怎么沟通
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RussoLegal & Co. 是 Matteo Russo 律师（Avv. Matteo Russo，佛罗伦萨律师协会 Ordine degli Avvocati di Firenze，注册号 2015000128）和合作律师组成的律师事务所，服务佛罗伦萨、普拉托、卢卡和托斯卡纳全区的企业和个人。大部分工作通过电话、邮件和视频完成，文件电子签名；需要开庭或面谈时，我们到场。
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