Avvocato per locazioni commerciali e sfratti a Firenze

Quando serve

• Si sta per firmare un contratto di affitto per un negozio, un ufficio o un laboratorio, e si vuole capire che cosa dice davvero e che cosa manca.
• Il proprietario ha mandato una disdetta, oppure il contratto sta per scadere e non si sa se verrà rinnovato.
• Il conduttore non paga il canone e il locatore vuole il rilascio del locale e i canoni arretrati.
• Il conduttore ha ricevuto un'intimazione di sfratto e vuole capire se può sanare la morosità o resistere.
• L'attività chiude o cambia sede e va capito se spetta l'indennità per la perdita dell'avviamento.
• Il locatore vuole vendere l'immobile, oppure il conduttore vuole cedere l'attività insieme al contratto di locazione.

Cosa facciamo

Che cosa dice la legge, in sintesi

Durata e rinnovo. La locazione di immobili per attività industriali, commerciali e artigianali, e per il lavoro autonomo, dura almeno sei anni (nove per gli alberghi), e se si pattuisce meno o nulla vale la durata legale (art. 27 L. 392/1978). Il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, salvo disdetta con raccomandata almeno dodici mesi prima della scadenza (art. 28). Alla prima scadenza il locatore può negare il rinnovo solo per i motivi tassativi dell'art. 29, per esempio per adibire l'immobile a una propria attività o a quella di un familiare stretto, o per demolirlo e ricostruirlo o ristrutturarlo integralmente. Deve dichiarare la propria volontà, a pena di decadenza, con raccomandata almeno dodici mesi prima, e il motivo deve essere indicato, a pena di nullità. In mancanza, il contratto è rinnovato.

Recesso del conduttore. Il conduttore può recedere in qualsiasi momento se il contratto lo prevede, con raccomandata e un preavviso di almeno sei mesi. La legge gli riconosce in ogni caso il recesso per gravi motivi, con lo stesso preavviso (art. 27).

Canoni non pagati e sfratto. Il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza costituisce motivo di risoluzione del contratto, salvo la possibilità di sanare la morosità (art. 5). Il locatore intima lo sfratto per morosità con atto di citazione per la convalida, e può chiedere nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti (art. 658 c.p.c.). Se l'intimato non compare o non si oppone, il giudice convalida con ordinanza esecutiva, previa attestazione del locatore che la morosità persiste (art. 663 c.p.c.): un atto di sfratto ricevuto non va mai ignorato. Il conduttore può sanare la morosità in udienza pagando tutti i canoni scaduti e gli oneri accessori, con gli interessi e le spese; il giudice, davanti a difficoltà comprovate, può concedere un termine fino a novanta giorni, e il pagamento nei termini esclude la risoluzione. La sanatoria è possibile non più di tre volte in un quadriennio, quattro se l'inadempienza, protratta per non oltre due mesi, dipende da gravi difficoltà economiche sopravvenute e comprovate (art. 55). Per la finita locazione il locatore può intimare licenza prima della scadenza o sfratto dopo (art. 657 c.p.c.). Il giudice che dispone il rilascio fissa la data dell'esecuzione entro sei mesi, o in casi eccezionali dodici, dal provvedimento (art. 56).

Indennità per la perdita dell'avviamento. Quando il rapporto cessa senza che dipenda da risoluzione per inadempimento, da disdetta o da recesso del conduttore, o da procedure concorsuali, il conduttore ha diritto a un'indennità pari a diciotto mensilità dell'ultimo canone (ventuno per gli alberghi). Spetta un'indennità ulteriore di pari importo se nell'immobile, entro un anno, viene avviata la stessa attività o una affine. Il rilascio dell'immobile è condizionato al pagamento dell'indennità (art. 34). Non spetta per le attività che non comportano contatti diretti con il pubblico, per quelle professionali e per quelle di carattere transitorio, tra le altre (art. 35).

Prelazione. Se il locatore vuole vendere l'immobile, deve comunicarlo al conduttore con atto notificato tramite ufficiale giudiziario, indicando prezzo e condizioni: il conduttore ha sessanta giorni per esercitare la prelazione offrendo condizioni uguali (art. 38). Il conduttore ha una prelazione anche sulla nuova locazione alla scadenza del contratto rinnovato, se il locatore intende locare a terzi (art. 40). Le prelazioni hanno le stesse esclusioni dell'art. 35 (art. 41).

Cessione e sublocazione. Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto anche senza il consenso del locatore, purché insieme venga ceduta o locata l'azienda, con comunicazione al locatore per raccomandata. Il locatore può opporsi per gravi motivi entro trenta giorni dal ricevimento (art. 36).

Canone e patti contrari. L'aggiornamento annuale del canone si applica solo se pattuito, e per i contratti di durata minima non può superare il 75 per cento della variazione ISTAT (art. 32). È nulla ogni pattuizione che limiti la durata legale o attribuisca al locatore vantaggi in contrasto con la legge, e il conduttore può chiedere indietro le somme pagate in violazione entro sei mesi dalla riconsegna (art. 79). Per i contratti non abitativi con canone annuo superiore a duecentocinquantamila euro, che non riguardino locali di interesse storico, le parti possono derogare alla legge, per iscritto. Il quadro completo, con la giurisprudenza, è nella guida sulla locazione commerciale.

Gli errori che vediamo più spesso

Come si parte

Si comincia con un esame dei documenti: contratto, eventuali scritture integrative, registrazione, disdetta, diffide o atto di intimazione ricevuti, con particolare attenzione alle date, perché da queste dipendono quasi tutti i termini. In pochi giorni si capisce se c'è una strada, quale, e quanto costa percorrerla: prima di assumere l'incarico si riceve un preventivo scritto. Per i contratti da firmare o da rivedere l'intervento si esaurisce in genere in pochi giorni; per le disdette, la morosità e gli sfratti i tempi dipendono dai termini di legge e dalle udienze.

Come lavoriamo

Lo studio è del Foro di Firenze e segue conduttori e locatori di Firenze e della Città Metropolitana, di Prato e della Lucchesia. La consulenza e la parte stragiudiziale si svolgono per telefono, email e videoconferenza; gli atti sono firmati digitalmente e depositati con il processo telematico. Prima di agire in giudizio sulla locazione la mediazione è, in generale, condizione di procedibilità; non si applica però nel procedimento di sfratto fino al mutamento del rito. I contratti commerciali in generale sono il tema della consulenza contrattuale; le questioni tra soci e le cause tra società quello del diritto societario e commerciale.

Domande frequenti

Approfondimenti